Günlük yaşantımızda Kira Hukuku en ihtiyaç duyduğumuz hukuk dallarından biri konumunda yer almaktadır. Özellikle son yıllarda artan konut fiyatları nedeniyle hem mülk sahipleri hem de kiracılar şimdiye kadar hiç olmadığı kadar bu hususta bilinçlenme gereği duymuşlardır. Mülk sahipleri eski kiracılarından rayiç bedel üzerinden kira alamayacağı için kiracının tahliyesini talep ederek yeni kiracı ile anlaşmayı tercih etmekte, kiracılar ise eski kiracı olmanın avantajlarından yararlanmaya devam etmek istemektedirler. Bu nedenle kiralananın tahliyesi son yıllarda en dikkat çeken konulardan biri olmaktadır.
Bu yazımızda bir ev ya da iş yerinden tahliye edilmek ne demek ve bu süreçte tarafların hakları neler sorularını ele alacağız.
Tahliye Nedir ve Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?
Tahliye, kiracının, kiraladığı taşınmazdan çıkması anlamına gelmektedir ve belirli durumlarda gündeme gelebilmektedir. Bu durumları ele almak gerekirse;
· Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Kira sözleşmeleri genellikle bir senelik olmak üzere belirli süreli olarak kurulmaktadırlar. Bunlara belirli süreli kira sözleşmeleri denmektedir. Ancak belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda kendiliğinden yenilenirler. Bu demektir ki sözleşme bir senelik kuruldu diye bir sene sonunda kiracıdan gayrimenkulü terk etmesi istenemez. Fakat kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmenin yenilenmemesini talep edebilir. Bu halde kiracı kiralananı tahliye etmek yükümlülüğü altına girer. Eğer böyle bir bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı şartlarla kendiliğinden bir yıl daha uzar. Ancak belirtmemiz gerekir ki Kanunlarımız bu hakkı sadece kiracıya vermiş olup mülk sahibinin on yıllık uzama süresinden önce böyle bir hakkı bulunmamaktadır. On yıllık uzama süresi dolduğunda ise kiraya veren her uzama döneminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiracının tahliyesini sebep göstermeksizin talep edebilir.
· Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, gayrimenkulün kendisine teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse buna tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Kiracı tahliye taahhütnamesi imzaladığı halde gayrimenkulü boşaltmamışsa mülk sahibi, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Fakat tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için asıl koşul sözleşme akdedilip mülkün kiracıya teslim edildikten sonra imzalanmasıdır. Günümüzde kiracısını istediği an mülkten çıkarmayı düşünen mülk sahiplerinin kiracı ile en baştan anlaşarak boş tarihli bir taahhütname imzalatmaya çalıştığına şahit olmaktayız. Bu taahhütnameler geçersizdir. Eğer ki müstakbel mülk sahibiniz tarafından böyle bir evrak imzalanmanız talep ediliyorsa boş tarihli evrakın fotoğrafını çekerek mahkemede delil olarak kullanabilmeniz mümkündür.
· Kiranın Ödenmemesi: Kiracının mülk sahibine karşı asli borcu kiraladığı gayrimenkul için kira ödeme borcudur. Eğer ki kiracı, kirayı zamanında ödemezse, mülk sahibi aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarda bulunarak dava yoluyla gayrimenkulün tahliyesini talep etme hakkına sahip olacaktır. Ancak bu tahliye sebebinde dikkat edilmesi gereken husus iki haklı ihtarın aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşmesidir. Örneğin iki ihtar aynı sene içerisinde çekilse dahi, farklı kira dönemlerine denk gelen ihtarlar bu koşulu sağlamayacaktır.
· Ev Sahibinin İhtiyacı: Mülk sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, çocukları ve torunları olmak üzere altsoyları, anne babası ya da büyük annesi büyük babası olmak üzere üstsoyları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa, tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması önem arz etmektedir. Eğer ki ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı anlaşılırsa, yani haklı bir sebep olmaksızın üç sene içerisinde mülk bir başkasına kiralanırsa bu halde mülk sahibi, kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Bu duruma yeniden kiralama yasağı denilmektedir.
· Yeni Malik Durumu: Bazen kiraladığımız bir gayrimenkulün sözleşme devam ederken mülk sahibi tarafından satıldığı durumlarla karşılaşmaktayız. Bu halde yeni malik gayrimenkulü kendi ihtiyaçları için satın almış olabilir. Yeni malik mülkü kendisi, altsoyları, üstsoyları ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için edinmişse bu halde, mülkün satın alınma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar gönderip ve 6 ay içinde dava açmak koşuluyla mülkün tahliyesini talep edebilmektedir.
· Gayrimenkulün Onarımı: Son zamanlarda ülkemizde sıkça karşılaşılan bir durum da kentsel dönüşümdür. Örneğin bir gayrimenkul kiraladınız ancak bölgede kentsel dönüşüm çalışmalarına başlanacak. Dolayısıyla gayrimenkulü terk etmeniz istenmekte. Bu halde ne olacak sorusuna ise Türk Borçlar Kanunu şu şekilde cevap vermektedir. “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Bu demektir ki mülkün kullanımına devam edilebilmesi için bir onarımdan geçmesi gerekiyorsa ancak bu onarım hem gerekli hem de kiracının içinde oturmaya devam edemeyeceği kadar büyük bir onarımsa ancak bu hallerde mülk sahibi kira döneminin sona ermesinden en az üç ay önce yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla bir ay içinde açacağı bir dava ile kiracının tahliyesini talep edebilmektedir.
Bildirim Süresi
Mülk sahibi koşullar gerçekleştiğinde ihtar ve dava için kanunda belirtilen sürelere riayet etmezse bu halde o kira dönemi için kiracıyı tahliye edebilme ihtimali ortadan kalkacaktır ve ancak tahliye hakkını sürelere uyarsa bir sonraki kira dönemi için kullanabilecektir. Bu nedenle sürelere uymak oldukça önemlidir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Tahliye, genelde iki şekilde gerçekleşir:
· Dava Yoluyla Tahliye: Yukarıda sayılan nedenler koşulları ile gerçekleştiğinde mülk sahibi ya da intifa hakkı sahibi sürelere riayet ederek dava açarak gayrimenkulün tahliyesini talep edebilir. Ancak unutulmamalıdır ki 2023 yılından itibaren tahliye davası açmadan evvel arabuluculuğa başvurmak zorunludur
· İcra Yoluyla Tahliye: Mülk sahibinin, kirasını ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatarak hem kirasını talep etmesi hem de kiracının tahliyesini talep etmesi mümkündür. Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz etmezse, takip kesinleşecektir. Kiracı 30 gün içerisinde kirayı ödemediği takdirde alacaklı olan mülk sahibi hem haciz hem de tahliye talep edebilmektedir.
Ayrıca geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde de taahhütte belirtilen tarihte tahliye olmadığı takdirde mülk sahibi bir ay içerisinde ilamsız icra yoluyla mülkün tahliyesini talep edebilecektir.
Son Söz
Görüldüğü üzere Kira Hukuku’na dayalı uyuşmazlıklarda korunan taraf sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıdır ve tahliye talebinin gerçekleşebilmesi için kanunda belirtilen kurallara muhakkak ki uyulmalıdır. Her iki taraf da haklarını ve yükümlülükleri konusunda bilinçli olduğu takdirde, olası uyuşmazlıkların önüne geçmek ve süreçleri yönetmek çok daha kolay olacaktır. Tahliye süreçlerinde, her iki tarafın da yasal prosedürlere uygun hareket etmesi gereklidir.
Doğru bilgiyle haklarınızı korumak sizin elinizde! Ancak son söz olacak belirtmek gerekir ki hukuki uyuşmazlıklarla karşılaştığınızda en doğru yol muhakkak ki bir avukata danışmaktır.
Av. Asena Gülce DEMİREL
